走出深圳地铁14号线沙田站，映入眼帘的是密密麻麻的电单车，还有公交站台上等待回家的“深惠通勤族”。
何浩（化名）刚刚搬到惠州的惠阳——一个与深圳坪山交界的惠州市辖区，而其工作则在深圳罗湖区的清水河。每个工作日，他要骑着电单车来到14号线起点沙田站，然后乘坐近50分钟地铁到达公司，全程下来需要一个多小时。这样的跨城通勤，他一开始也不习惯，但毕竟是拥有了自己的房子，如今觉得累并快乐着。
为什么选择惠州安家？他的答案很直接：惠州的房价，对深圳刚需群体足够友好。
今年以来，全国多个城市密集出台楼市调控新政，深圳和惠州也同步落地多项利好政策。惠州临深片区在政策推动下，市场正显现出越来越多的回暖信号。但在业内观察者看来，这片长期受外溢需求影响的区域，能否彻底告别“潮汐式”周期，才是决定市场长期健康的关键。
“开灯率”越来越高
陈经理在惠阳从事房产中介工作近10年，属于“惠州通”。“这边的房子基本都是大花园社区，跟深圳坪山几乎就在同一路上，我每天晚上跑步都会跨城。”他笑着对记者说，“大中华和龙光城等小区的楼龄较新，目前的单价普遍在8000元至10000元左右；稍旧一些如德洲城等小区，单价在5500元至6000元。”
记者站在德洲城小区门口，陈经理向东指了指，“那边就是深圳坪山，新房的单价要近30000元，这就是对比”。他还特别强调，前几年楼市高峰时期，惠州临深片区的这几个大型小区房价普遍都超过每平方米1.6万元，有些楼龄新的小区甚至超过每平方米2.2万元。
多位当地居民向记者印证了一个直观的变化：今年以来，小区夜晚的“开灯率”明显走高。“过去，这些临深片区的房子多数被深圳客户所购买，也就周末才回来住。现在，每天来往深惠的通勤族越来越多，核心原因就是这边的房价已经充分回调。其实，如果在深圳坪山和龙岗区的地铁线附近上班，单程的通勤时间基本都能控制在一个小时，而深圳市区上下班拥堵一下也要这个时间了。”现场的一位小区居民对记者说。
楼市政策提振
在陈经理看来，这些变化也得益于惠州楼市新政的提振。“相较去年年底，近3个月的成交量明显多了一些，增长幅度有10%左右，虽然深圳客户仍是主力，但越来越多的客户来自惠州本地或是在大亚湾工作定居的产业人口。”正说着，就有购房者前来咨询，陈经理打开手机，查询客户是否符合申领相关购房补贴。
今年以来，惠州连续出台多项楼市新政，包括楼市纾困“惠八条”、车位购置补贴、公积金贷款提额、购房落户优化等。以人才房票补贴政策为例，符合条件的人才在惠州购买新建商品住房，可直接申领房票充抵购房款，最高补贴10万元，而且政策申请门槛大幅放宽。
惠州市住房和城乡建设局、市房地产业协会此前公布的数据显示，今年上半年惠州商品住宅（含一二手）累计成交46453套，成交总面积528.17万平方米，同比涨幅均超10%。其中，二手房成交规模已占惠州市楼市总成交量的65%，上半年二手住宅成交29546套，同比增长19.6%。值得一提的是，国家统计局发布的数据显示，6月新房价格环比上涨城市有20个，其中惠州以0.4%的涨幅位列第一。
当地房地产中介机构门店负责人对记者表示：“以龙光城为例，最近不仅成交量涨了，价格也涨了，有的单套总价涨了5万元左右。”
同城共享新图景
有业内人士表示，惠州与深圳拥有“一小时生活圈”的区位优势，叠加远低于一线城市的居住成本，持续为惠州导入人流与产业资源。
说起交通，众多“深惠通勤族”最有发言权，有研究机构的数据显示，深圳与东莞、惠州之间的跨城通勤人口已达40.7万人。尽管周边生活配套还不是那么完善，但何浩还是坚信自己的选择。在他看来，在交通越来越便利的情况下，人可以选择住得更远，换取更好的住房和环境。不过，生活还是要回归现实。何浩也坦言，他最大的期待就是深惠轨道交通能真正实现无缝衔接。
其实，惠州临深片区楼市一直是很特别的存在，也一直存在“潮汐式”的周期：市场好了，投资需求涌来；一有降温趋势，投资客又像潮汐一样退潮，而本地需求还不足以支撑市场持续走高。类似现象在许多都市圈也同样存在。
有惠州临深片区的房企营销负责人对记者表示，深圳优化楼市限购政策不仅仅影响当地楼市，对于环深的东莞、惠州、中山需求也会产生一定的虹吸效应，尤其对临深片区楼市的影响会比较大。在此背景下，临深片区楼市也正借助政策和市场的“暖风”，推动市场持续回暖。
如何摆脱“潮汐式”楼市周期，已经成为摆在惠州乃至国内多个都市圈城市面前的问题。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，过去惠州临深片区靠深圳的投资客支撑起来。尽管惠州临深片区的房价已经出现较大幅度下跌，但现在住房消费回归理性，即居住体验、社区配套水平、通勤成本、市政和公共服务等共同决定消费与否以及消费规模，并不是说价格低，房子就能卖得出去。此外，深圳的房价也出现不同程度的下跌，而且限购措施已经放松。如果惠州要吸引深圳居住人群，房价低只是一方面，更重要的是把居住氛围提起来、消除惠深两地的通勤障碍。
“只有深圳与临深片区在用地规划、交通连接、公共服务等方面实现真正一体化，两地房地产市场才能形成良性互动，否则容易变成‘两张皮’。惠州应当抓住深圳都市圈产业升级的机遇，主动承接深圳高新技术产业外溢，在临深片区布局配套产业园区，吸引高端产业与人才落地，把单纯的需求虹吸转变为产业与人口的同步导入，形成本地市场需求的坚实支撑。这不仅能避免‘潮汐’效应，更能真正绘就深惠同城共享的发展新图景。”李宇嘉强调。
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